《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的法律分析

2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行。该批复是对房地产市场的一项重要法律法规，旨在保护消费者权益，维护市场秩序，促进经济发展。本文将对该批复的主要内容进行分析，为消费者和开发商提供参考和指导。

一、条文解读

（一） 建设工程价款优先受偿权与商品房消费者的交付请求权

批复中规定，在涉及到建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的情况下，人民法院应该按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。该条规定，承包人在民法典第八百零七条规定下享有建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。

此外，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

这一规定的目的是为了保障消费者的合法权益，确保其支付的房屋款项得到妥善处理。同时也为开发商提供了重要的经营指导，鼓励其优先考虑消费者利益，建立良好的市场信誉。

（二） 商品房交付不能的情况下的消费者权益

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这一规定保障了消费者在不可抗力因素影响下的合法权益，确保其得到及时、有效的赔偿和补偿。

二、 理论探讨

（一）建设工程价款优先受偿权与商品房消费者权利保护的关系

最高人民法院在批复中明确了建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，即建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。这一规定是基于民法典的规定而制定的。民法典第八百零七条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。这一规定是为了保护建设工程的建造者，保障他们在工程建设过程中的利益，同时也有利于建设工程的顺利完成。

然而，在商品房销售中，由于开发商未能按照合同约定交付房屋，导致消费者维权的案件越来越多。针对此类案件，最高人民法院在批复中明确了消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的原则。这一规定的制定，旨在保护消费者的利益，避免开发商利用建设工程价款优先受偿权对消费者权利的侵害。

（二）商品房消费者权利保护的重要性

商品房消费者权利保护的重要性不言而喻。商品房作为消费者购买的高价值商品，消费者在购买过程中必然要支付大量的款项，因此对消费者来说，保障其合法权益就显得尤为重要。商品房销售中存在的问题，主要体现在开发商未能按照合同约定交付房屋、交付房屋存在质量问题、违约等方面。如果没有有效的法律保护，消费者的合法权益将会受到严重损害。

（三）建设工程价款优先受偿权与商品房消费者权利的权衡

在前文中，我们已经分析了商品房消费者权利的保障与建设工程价款优先受偿权之间的关系。在实践中，如果一个开发商因为种种原因导致无法按期交付房屋，购房者可能会选择要求退还已付的房款。但是如果开发商还有未付清的建设工程款项，则其对建设工程价款优先受偿权的主张可能会成为一种阻碍。

针对这种情况，最高人民法院通过《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条明确规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”这一规定明确了建设工程价款优先受偿权的法律地位和优先顺位。

然而，作为消费者权利保护的基本原则之一，购房者的权利也应得到合法保障。在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中，最高人民法院进一步明确，对于以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一规定实质上保护了购房者的权益。

尽管如此，这并不意味着建设工程价款优先受偿权会完全失去其法律地位。如前所述，建设工程价款优先受偿权的设立是为了保障承包人的利益，有助于防止开发商逃避其债务责任，同时也可以确保建设工程的顺利进行。因此，在具体实践中，我们需要平衡购房者的权利和建设工程价款优先受偿权之间的关系。

三、意义与影响

此次批复的发布具有重要的法律意义和社会意义。一方面，这是最高法院对于商品房消费者权利保护问题的最新回应，标志着我国法律体系在不断完善和进步。另一方面，此次批复明确了商品房消费者权利的优先顺位问题，对于保护消费者权益和规范房地产市场秩序具有重要的意义。

此次批复的发布应该会引起两种意见：一方面，此次批复的发布有助于引导开发企业依法履行合同义务，促进房地产市场的健康发展。另一方面，此次批复的实施可能会对开发企业的资金流造成一定的影响，需要加强风险管理和资金规划。

在此背景下，建议开发企业应当严格按照相关法律法规履行合同义务，避免引发消费者投诉和纠纷案件。同时，建议相关部门应当加强监管，规范房地产市场秩序，保障消费者的合法权益。

四、小结

从本文的分析可以看出，该批复明确了商品房消费者权利保护问题的相关规定，特别是在房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的纠纷案件中，涉及到的建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系以及商品房消费者的优先权。该批复为商品房消费者提供了更加全面和有效的权利保障，是对商品房消费者权利保护的进一步加强。

董飞律师

上海三方律师事务所专业律师，法律硕士，中国法学会会员，上海青年律师领军人才成员，法律人在线教育平台—智拾网讲师，某二审改判案件代理人。 董律师擅长处理公司法、债权债务、合同纠纷、区块链虚拟货币法律纠纷、房产纠纷、法律顾问、刑事等法律问题.，办理案件过程中成功帮助当事人挽回损失或实现权益达数千万元。（律师微信：dongfeilvshi）